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不動産取引フロー

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賃貸・借主の場合

不動産(アパート、マンション、戸建て、土地等)を賃借するための一般的な流れは以下の通りです。

1不動産情報の収集 インターネット等を活用し物件を探そう

インターネット等を活用し物件を探そう   かつての不動産探しとは違い、現在では不動産情報の収集手段はインターネットが中心となっています。
 不動産流通サイト「あいぽっぽ」では愛知県下の不動産が、ハトのマークでお馴染みの愛知県宅建協会会員である不動産業者により豊富に掲載されており、事前に物件を把握しておくと不動産探しがスムーズです。
 不動産探しのコツは、予め、希望のエリアを絞っておくこと、賃借する物件がアパート、マンションなのか、戸建てなのか、土地なのかを決めておくこと、予算はいくらなのかを把握しておくこと等が挙げられます。

2不動産業者への訪店 不動産のプロを探すならハトマークのお店へ

不動産のプロを探すならハトマークのお店へ  めぼしい不動産物件がみつかったなら、それを取り扱う不動産業者のお店に訪問してみましょう。不動産業者はインターネットに掲載されていない物件等も取り扱っていることが多く、あなたの希望条件を明確に伝えることが大切です。その場合、来店カード等を詳しく記入することによってプロの視点で様々なアドバイスを受けることが可能です。また、その時点で希望する物件が紹介されなくても、不動産業者の扱う物件は日々変わり、翌日には新たな物件の扱いがはじまることもよくある話です。その際、あなたの希望条件に当てはまれば優先的に紹介を受けられるよう、電子メールアドレスや携帯電話番号等を伝えるとともに、連絡の取りやすい時間もあわせて伝えておけば、効率的といえるでしょう。

3媒介の依頼 依頼内容は後々のトラブル回避のため書面にて

依頼内容は後々のトラブル回避のため書面にて  媒介の依頼とは、不動産の賃借に関し、あなたに代わって各種手続きのお手伝いをしてくれるのが不動産業者であり、その不動産業者への依頼を「媒介依頼」といいます。
 賃貸借の媒介依頼を書面で行うことの義務付けは不動産業者にはありませんが、どのようなことを依頼するかを明確にするために書面で残した方がよいと考えられます。
 不動産の詮索活動や、物件への案内、契約書の作成、成約した時の報酬の支払額等に関して規定されることが一般的です。
 特に報酬の額は「媒介手数料」といわれ、予め把握しておくと安心できます。

4物件の現地訪問・内覧 物件には必ず自ら足を運び、現場を確認すべし

物件には必ず自ら足を運び、現場を確認すべし  紹介されて気に入った物件や気になる物件があった場合は、必ず物件の現場へ足を運び、確認しましょう。建物の場合は内覧もさせてもらいましょう。
 建物の場合は、その時点で未だ別の借主が住んでいるケースもよくあります。
 その場合も、退去後に内覧する必要があります。不動産業者が手配してくれるので心配無用です!
 ただし、入居の申込に関し、現在の入居者の退去を待ってもらえないことも多々あります。その場合は、最低限、室内の写真をみて確認するようにしましょう。また、資料の間取りが実際の間取りと反転しているケースもありますので、そういった点も注意深く確認します。
 不動産は交通量の多い場所なら現場でしかその音の確認ができませんし、飲食店近くの物件なら現場でしかその臭いの確認ができません。ビルが近くにある物件なら現場でしかその日当たりも確認ができません。
 気になる物件があれば積極的に足を運び実際に見に行ってみましょう!

5入居の申込をしよう! 気に入った物件がみつかったら「申込書」を提出しよう

気に入った物件がみつかったら「申込書」を提出しよう  気に入った物件がみつかったならば、まず契約に向け申込書を提出する必要があります。
 賃貸借契約の場合、貸主との継続的な契約であるため、借主の属性を貸主が予め理解し、契約することが極めて重要となります。
 よって、その申込書には賃料、入居希望時期、家族構成、賃借人の勤務先、年収、その他の条件、(申込書の)有効期限等の情報を子細に記載することが一般的です。
 借主として注意すべき点は、その記載内容を正確に記載するという点です。
 また、記載内容以外にも訊ねられる事項もありますので、その点も正確に伝えるようにしましょう。仮に虚偽や不正確な情報を提供し契約した場合において、後々その事実が発覚すれば、最悪の場合、虚偽の申込として契約が解除されることもあり得ます。
 勤続年数や連帯保証人の情報等も曖昧なことを記入せず、入念な確認の下、記載するようにしましょう。
 また、貸主の審査とは別に、家賃保証会社を採用している物件においてはその家賃保証会社における審査があることもあります。
 申し込みの際は、少なくとも本人確認のできるものを持参して臨むようにしましょう。

6重要事項説明を受ける 重要事項説明書は不動産の「取り扱い説明書」

重要事項説明書は不動産の「取り扱い説明書」 不動産を賃借される場合、その借主は契約締結の前段階に不動産業者から重要事項説明という、いわばその不動産の「取り扱い説明」のような事項を細かく説明を受けることとなります。
 説明される事項は宅地建物取引業法に規定された項目が中心であり、いずれも重要なことばかりです。
 ただし、その内容は都市計画法建築基準法、その他法令と言われる農地法国土利用計画法土壌汚染対策法等の数多くの法律、さらには自治体が制定する条例等にも及びかなり難解なものばかりです。
 一般の方にとってすべてを完全に理解することは難しくとも、その説明を聞く上でポイントを予め押さえた上で臨めば、その理解も進むと考えられます。
 その押さえるべきポイントは、「あなたがその物件を賃借する目的にしたがい、何か制限や規制があるか否か」という点です。
 一つ例を挙げれば、都市計画法上にて用途地域が指定されることにより、その地域ごとに建物のつかいみちが決められます。例えば、住宅地域には工場を建ててはいけないなどの制限です。用途地域とは、住居系、商業系、工業系合わせて13の地域の総称であり、建築できる建物とできない建物が明確になっていますが、建物賃貸借の場合、それを借りる際には既に建物は現存しており、当初の用途とあなたの賃借する目的が同一であれば何ら問題ありませんが異なる場合には、用途変更の手続きが必要となり、不測の損害が発生したり、その手続きのための時間を要します。
 このように、あなたの賃借目的が達成できない規制や制限がある場合、その物件を賃借しても後々、後悔することとなってしまいます。
 よって、重要事項説明においては特にこの「制限や規制」という点につき、注意深く確認するようにして下さい。
 理解できないことがあれば、都度、説明をする宅地建物取引士に対し質問をして進めるようにしましょう。

7賃貸借契約の締結 納得できる内容で不動産賃貸契約を締結しよう

納得できる内容で不動産賃貸契約を締結しよう  申込書に記載された契約条件は一部でしかありません。その賃貸借に関する取り決めが細かく記されたものが賃貸借契約書です。
 大切なことは事前に不動産業者から事細かくその契約書の内容の説明を受けることです。一般的に契約書には普段馴染のない専門的な用語が多く使われています。一読しただけで把握することは難しく、分からない点は納得できるまで不動産業者に聞いて下さい。
 また、その中で自己に不利な点に関しては万一のケースを考えた場合、どのような回避策があるのかも同時に確認しましょう。
 特に、退去後に関する原状回復に関する規定は重要です。
 敷金保証金を契約に際し、賃貸人に預ける場合にあっては、退去に際し、敷金保証金の中から原状回復費用を相殺できる旨が記載されていることが大半です。勿論、敷金保証金は一時預かり金であるため、契約が解除されれば、清算の後、これらは借主に返還される金種です。
 貸主としては次に入居する方のため、極力、物件をきれいな状態にしたいと考えられる方が多いかとは思います。
 よって、退去する借主に対し退去の立ち合い時に、様々な修繕工事費を負担してもらえればとも考えられますが、この件については貸主の一方的な都合通りにはなりません。
 それは国土交通省の規定する、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には通常損耗、つまり「借主が通常の使用、住まい方をしていても発生してしまうと考えられるもの」に関しては貸主が負担するものと規定がされており、こういった規定を無視し、契約において借主(消費者)に一方的に不利な特約は無効とされてしまうことが消費者契約法でも規定されているからです。
 よって、契約の締結に際しては、原状回復に関しての規定を不動産業者と入念に事前チェックし、借主にとって一方的に不利な契約内容になっていないか確認するようにして下さい。
 また、契約違反についての取り決めも重要です。
 賃借人の中には自分に都合のよい解釈をされていることが多く、その例としては「用途」が挙げられます。居住用の物件を借りた場合にあっては、その物件内で事業に関する行為等はできません。つまり、契約上「用途」が「居住」に限定されていれば、借主がその他の用途に利用した場合は契約違反となります。また、「転貸」についても一般的には禁止されていることが多く、貸主に断りもなく他者に「又貸し」すればそれも契約違反です。
 家賃さえ払えば、何もしてもよい訳ではないので注意しましょう。 
 契約締結にあっては、貸主、借主は認印でも締結できます。ただし、連帯保証人がある契約にあってはその保証人は実印を押印してもらう場合が多く、それに印鑑証明書を添付するのが一般的です。また、借主からはその他に在職を証明する書類(健康保険証の写しや納税証明書等)を提出するのが通例です。

8物件引き渡しに向けての準備 引渡しに向けた準備を進めよう

引渡しに向けた準備を進めよう  契約が締結されれば、その契約書に規定された引渡し日にあなたに物件の鍵が引き渡され、その取引が完了する訳ですが、それまでの間に借主はそれに向けた準備を進めておく必要があります。
 まず、契約金の支払ですが、賃貸借契約の場合は売買契約と違い、そのお金は引渡し日の当日ではなく、事前に支払うことが少なくありません。
 その契約金は指定の銀行口座へ振り込むケースや、不動産業者を介して支払われるケース等、様々です。
 契約金の内訳としては敷金保証金、当月分家賃(月中であれば日割り計算されることが多い。)、翌月分家賃、家財保険料、家賃保証会社への保証料、媒介手数料等があります。ただし、その契約によりこの内訳は様々であり、各項目が必ず発生するとは限らないため、契約金明細を確認し、不明な項目がある場合は都度、不動産業者に確認するようにしましょう。
 上の契約金の内訳中、「家財保険料」とありますが、大半の建物賃貸借契約の場合においては借家人賠償責任補償が付帯された保険に加入することが条件とされており、単なる家財保険ではないことに注意が必要です。不動産業者が保険代理店であればこのように保険料を契約金と一緒に支払うことが多いのですが、借主において別に保険に加入される場合にはこの「借家人賠償責任補償」が付帯されているものか否かの確認が大切です。
 その理由として、借主が入居中に火災を起こし、室内を原状に復すには多額の費用を要し、それを個人の資力で補うには限界があるからです。
 また、たとえ借主が火元にいかなる注意を払おうとも、もらい火による延焼は防ぎようがありません。もらい火の場合には火元となった方がその責任を取るのではないかとの疑問の声もよく聞きます。
 ところが失火責任法(失火法)という法律にて、「民法709条で規定されている原則とは別に失火(火事)の場合、この原則を適用しない」とされています(重過失の場合を除く)。これにより、たとえある借主の部屋がもらい火にて延焼した場合でも火元である別の賃借人に対し損害賠償請求ができないこととなり、延焼した部屋の賃借人は自ら貸主に対し、原状回復の義務だけが残ってしまいます。 
 以上の理由から、借家人賠償責任補償がついた保険がいかに大切かご理解いただけると思います。
 また、新居に引っ越す場合には、当然、引っ越しの段取りが必要となりますが、それ以外に室内の家財を購入したり、カーテンを購入したりすることもあると思います。そういった場合には、お部屋の寸法やカーテンレールの位置等、詳しく把握する必要がありますが、こういった場合は不動産業者に依頼し、引渡し前の物件の内覧をさせてもらいましょう。前入居者が未だ居住していたり、リフォーム工事中には内覧できない場合もありますが、それを確認せず、購入した物品のサイズがあわなければ、それは無駄となってしまいますので注意が必要です。

9物件引渡し 入居時の物件状態を記録に残しておこう

入居時の物件状態を記録に残しておこう  物件の引渡し日は、実際に賃借人の物件への入居が開始するという、入居期間の始期に該当する日が大半となり、その日において、貸主は借主に対し、物件の鍵を引き渡すこととなります。
 物件を引渡す際は、極力、賃貸人の立会いの下、物件の現場で行うことをお勧めします。たとえば、床に傷があった場合等、その責任の所在がはっきりするからです。もしも、現場での立ち合いができない場合には写真等を撮影しておくとよいでしょう。

10キャンセルについて 契約後のキャンセルには注意しよう

契約後のキャンセルには注意しよう  契約締結後において、貸主や借主が自由にその契約を破棄できてしまえば、契約そのものに意味がなくなってしまいますし、その相手方は常に不安定な状態に置かれてしまいます。
 よって契約ではそのような不安定な状態に陥らないようにキャンセルについても厳格に取り扱われていることが一般的です。
 まず、申込時に貸主においてはそのキャンセルを防ぐために、申込金等を入居希望者から申込時に預かることもあるとは思いますが、それは売買契約の手付金と違い返金しなければなりません。不動産業者において契約前に申込金や手付金等、名目の如何を問わず金員を入居希望者から預かる場合においては、その内容をしっかりと把握し適切に対応しなければなりません。
 次に契約後のキャンセルですが、入居希望者から申込が行され、貸主からの審査が行われた後、契約が締結されてしまえば、その後は契約に定められた解約に関する規定に則り手続きを進めなければなりません。それは当然、解約予告期間の規定等も適用されます。借主は予告期間分の賃料を支払わなければならなくなり、礼金も返還されません。
 いずれにせよ、いたずらにするキャンセルにはペナルティが発生する場合が多いため、契約はあらゆる事態を想定した上で締結することが大切となります。

11入居中のトラブルについて まずは管理会社に相談しよう

まずは管理会社に相談しよう  賃貸借契約は継続契約であるため、契約後も様々なことが起こり得ます。
 特に賃貸借契約に関するトラブルに関しては、その範囲も広く、複雑なものも多いのが特徴です。
 代表的なものとしては、設備の故障や不良が挙げられます。設備の故障や不良に関しては特に契約で定めがない限り、貸主にその修補義務があります。ただしその修理自体を貸主の承諾も得ず、自らの手配した業者に行わせ、その修理費用を請求するようなことは、一般的に認められません。
 よって、何か不具合があった場合には貸主あるいは管理会社がある物件に関してはその管理会社にまずは相談しましょう。
 また、近隣や隣接する部屋などからの騒音等のトラブルなどもよくあります。
 特にアパートやマンションからの騒音に関しては共同生活であることから、ある程度の生活音等は受忍されるべき内容であり、その程度が問題となります。
 つまり全てのクレームに関し、あなたの要望が受け入れられるとは限らない点も理解しておく必要があります。

12解約 解約時には「解約通知書」を貸主へ提出しよう

解約時には「解約通知書」を貸主へ提出しよう  賃貸借契約の解約は様々な事情で行われますが、一般的なものとしては借主側の住み替え等による解約です。
 なお、借地借家法の適用のある契約、つまり建物所有を目的とする借地の契約と建物賃貸借を目的とする借家の契約にあっては貸主からの契約解除は「正当事由」が必要となります。この正当事由は厳格であり、借主の保護を目的とされているため、貸主の身勝手な都合では解約ができません。
 また、契約更新の拒絶も同様に、正当事由が必要となります。
 ただし、借地借家法38条に規定される期間の定めのある建物賃貸借契約のうち、賃貸借契約の更新が認められず、 契約期間の満了により、確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約(定期建物賃貸借契約)の場合は、期間満了により契約は終了します。
 さて、借主が解約の意思がある場合にあっては、それを明確にするために通常は「解約通知書」という書面を貸主に提出します。賃貸借契約書には「解約通知期間」が設定されていることが一般的であり、借主が解約したい日から何日前(何ヶ月前)までに貸主に対して申し出なければならないといった定めがあるのです。なお、急な借主の解約理由(急な転勤等)にも対応ができるように、この事前通知に代わり、その期間分に応じた賃料を支払うことで解約を認めるこという取り決めも、一般的です。
 よって、解約通知書には実際に解約したい日を借主は記入し、同時に退去立ち会いの日時も確定するようにします。
 既に次の転居先が決まっているのなら、住所及び連絡先も記入し、その後のお互いの手続きに支障をきたさぬようにしましょう。
 なお、解約の意思表示は取り消すことができませんので注意しましょう。

13退去立ち合いについて 揉めないようにしっかりと進めよう

揉めないようにしっかりと進めよう  賃貸借契約が解約されたり、期間満了にて終了すれば、借主はその物件を返還しますが、その返還の際に貸主の立ち合いをお願いする必要があります。
 それは、賃借人が退去する際に、物件がどのような状態であるかを確認するためです。一般的には退去立合いには、貸主、借主の他、管理会社や修繕工事業者が同席します。
 敷金保証金の清算がその場でされることは稀であり、後日、その清算書を借主へ送付されることが殆どですが、大切なことは契約書に照らし、借主の故意・過失で損傷等した部位を特定することです。
 責任不明確な損傷等はその扱いに関し、契約書に委ねることになりますが、それでも判然としない場合は話し合いによります。
 この退去立ち合いの際には「確認書」を作成し、それぞれの取り扱いについてお互いが合意した旨をはっきりと記録しておきましょう。なお、確認書内には双方の署名があればなおよいです。
 その確認書に基づき、修繕費の見積りが作成され、敷金保証金がある場合にあってはそこから修繕費が相殺され、残額が借主に返金されるのが一般的なやり方です。確認書内には敷金または保証金の返金先である借主の金融機関口座もしっかりと記入します。また、相殺しきれずに追加の修繕費が必要な場合もありますので、送付された清算書内において修繕費用の明細、その額、追加の請求額をしっかりと確認するようにしましょう。
 清算するべきは修繕費だけではなく、未納賃料等も含まれるケースが大半であり、その他の債務がないかいなかも事前に把握しておき、退去立ち合いをスムーズに行えるよう準備しておきましょう。
 また、入居当時に預かった鍵を返還する必要があります。当然、入居後に作成したスペアキーも返還しなければなりません。
 「7.賃貸借契約の締結」でも説明したように、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や消費者契約法をよく理解し、お互いに円満な退去立ち合いができるように心がけましょう。

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